中国人均冷库容量仅约为0.13立方米，远低于美国（0.49）、日本（0.32）、韩国（0.28）等国的水平。

  冷链物流是利用温控、保鲜等技术工艺，以及冷库、冷藏车、冷藏箱等设施设备，确保冷链产品在初加工、储存、运输、流通加工、销售、配送等全过程始终处于规定温度环境下的专业物流。

  自2021年“十四五”冷链物流发展规划发布以来，中国冷链物流市场正式步入高水平质量的发展新阶段。中国物流与采购联合会多个方面数据显示，2023年上半年，我国冷链物流总额和冷链物流市场规模分别为3.1万亿元和2688亿元，同比分别增长3.7%和3.3%，冷链物流需求总量为2.1亿吨，同比增长5.2%，各项指标均稳定增长。

  冷库是对食品、液体、化工、医药、疫苗、科学试验等物品的恒温恒湿贮藏设备，是冷链仓储和冷链行业发展的基础。中商产业研究院预测，2023年我国冷链物流市场需求总量将突破3.56亿吨，结合冷库货物周转率、冷库平均高度等因素，综合推算将转化为约4000万~6000万平方米冷链仓储需求。

  冷链物流涵盖生产加工、储存、运输等多个环节。其中，冷链运输、冷链仓储和其他服务占比分别约为40%、30%和30%。中物联冷链委的多个方面数据显示，今年上半年，冷链基础设施投资总额已超过186亿元，同比增长8.7%。冷链仓储设施的不断建设和完善慢慢的变成了物流新基建的重要一环，各地冷库等冷链物流设施在区域分布、产销地分布、温区功能等方面的结构性失衡问题有所改善。

  随着第三批国家骨干冷链物流基地公布，贯穿京津冀、长三角、粤港澳、成渝、中原等城市群的冷链物流网络将逐渐形成，我国冷链物流基础设施空间分布将更优化，冷链物流服务覆盖范围将更广泛。目前，66个国家骨干冷链物流基地主要分布在华东、华中、西北地区；从功能类型来看，销地冷链物流基地和产地冷链物流基地分别占41处和25处；从建设类型来看，涵盖国家骨干冷链物流基地、预制菜冷链产业园、冷链配送中心等，以满足日益多样化的冷链物流需求。

  相比普通高标仓，冷库投资建设成本更高、运营管理难度更大，但收入模式更为多元。

  从业务性质上来看，冷库是干仓仓储服务的一个分支，但实际上，冷库与干仓之间有较大差别。

  在建造方面，冷库所用的建筑材料需要具备较高的保温性能和耐腐蚀性能，而符合其要求的建筑材料如聚氨酯、挤塑板、岩棉板等，一般价格较高，加上冷库所需的配套制冷系统造价不菲、施工难度较大，导致冷库平均每平方米建造成本是干仓的2到3倍左右。

  在运营管理方面，冷库通常需分为冷冻库、冷藏库、恒温库等多个不同温度的库间或库区，需要配备专业人员和设备对温湿度进行相应控制，耗电量也一般为干仓的十倍以上，上述人力和电力等因素使冷库的运营管理成本较干仓大幅增加。

  在投资方面，因为冷库投资建设及运营成本较高、前期投入较大、回收周期较长，目前更适合国企以及资金充足的成熟物流开发商投资运作。

  在收益方面，由于冷库实际运营成本普遍超过3元/平方米，冷库出租价格一般为干仓的1.8~3.5倍。但在租金之外，冷库还有额外的库内运营收入，因此在出租率有保障的情况下，冷库整体收益一般高于干仓。

  中国冷链仓储市场仍处于早期发展阶段。虽然全国冷库容量基数较大，且近五年增速均高于5%，但根据全球冷链联盟2020年发布的数据，我国人均冷库容量只有美国的1/4左右，与发达国家相比仍存在比较大差距，难以满足近年来日益增长的冷链仓储需求。

  从地理位置来看，冷链仓储设施分布不平衡问题依然存在。中冷联盟多个方面数据显示，华东地区冷库容量占比最大，约为40%；华北和华中地区占比不相上下，均在14%左右；东北和西北地区因气温相比来说较低，对冷库需求不足，其冷库容量占比均低于10%。从城市层面来看，北京、上海等一线城市冷库租赁需求活跃，呈现供不应求态势；部分二三线城市由于需求不足，形成了由租户主导成交的市场现状。

  目前，北京冷链仓储市场总体量接近190万平方米，其中传统的低标冷库占比近2/3；由高标干仓改造的较优质冷库占比约为22%；真正符合国际标准设计和建造的高标冷库仅有20余万平方米，在总存量中仅占14%左右。加速推进冷链仓储设施“提质升级”已迫在眉睫。

  北京低标冷库的主体是传统批发商业市场型冷库和旧厂房改造的冷库。作为农产品批发商业市场配套设施的冷库是北京早期冷链仓储设施之一，其代表为丰台区的新发地市场、顺义区的顺鑫石门市场、通州八里桥市场等，大多数都用在储存蔬菜、生禽、水产品、果品及其他农产品以满足民生需求。出于成本考量，此类冷库普遍采用低成本、高能效的氨制冷方式使库内长期保持低温状态，多为-18℃~-25℃的冷冻库。在租赁方面，此类冷库优先提供给批发商业市场中的入驻商户使用，剩余对外租赁面积较小，租金与别的类型冷库相比较低，一般在3元/平方米左右。

  除传统批发商业市场型冷库之外，由旧厂房或低标仓改造的冷库在北京也具有一定规模的存量。此类冷库改造普遍缺乏专业性，单体面积大小不一，小则仅有几百平方米，大则上万平方米。由于缺乏统一建造标准、分布较为零散，各项目之间租金差距较大，无明显价格规律。

  低标冷库并非全无可取之处。对业主方来说，低标冷库造价低，建设周期短，投资所需成本较低；对租户方来说，较低的入驻门槛和简便的租赁手续可以灵活地满足多种区域、不同类型的租户需求。但是，为了妥善解决低标冷库中硬件设施设备陈旧老化、能耗高、安全风险隐患较多、缺乏专业管理人员导致运营效率低下等问题，其改造升级已势在必行。

  “十四五”冷链物流发展规划指出，要关停不合规不合法冷库、逐步淘汰老旧高能耗冷库和制冷设施设备，要推动农产品批发商业市场冷库改造，配套建设封闭式装卸站台等设施，完善流通加工、分拨配送、质量安全控制等功能。

  自规划发布以来，拆除违建冷库、改造低标冷库已在北京各区有序开展。以通州区为例，今年以来，已停用28个不合规冷库，另有1个低标冷库正在升级改造进程中。在北京仓储用地供应持续紧张、高标冷库资源稀缺的情况下，预计低标冷库的升级改造需求将会持续增长。

  高标干仓改造型冷库，指的是物流园区针对租户定制化需求，把一部分干仓改造成医药冷链仓或食品冷链仓出租，按约原干仓两到三倍的价格收取租金。若园区不具备改造能力，也可由租户参照专业标准自行改造，在这种情况下，业主将仍按干仓价格收取租金。这类冷库分布较为零散，且受原干仓价格影响较大，所以各项目间存在很明显价差，一般在3.5~5元/平方米左右。在制冷方式选择上，高标干仓改造型冷库一般都会采用氟利昂制冷系统，虽然价格相比来说较高，但与传统冷库的氨制冷系统相比，常规使用的寿命更长，运作更稳定，安全性大幅提升。

  在当前高标冷库稀缺，低标冷库升级改造需要时间的背景下，北京市场中将高标干仓改造成冷库的需求日益增加。对业主方来说，其改造面积比较小、改造周期短，且造价适中，资产金额的投入压力较小；有些由租户自行改造的冷库，在租户退租后，业主仍可按冷库价格重新出租获利。对租户方来说，此类冷库租金比高标冷库更具价格上的优势；园区内干仓和冷库同时运营，也能更好地满足一些大型电商类租户的混租需求。但因为改造流程因园区而异，受限于原干仓的建造形态，此类仓库相比高标冷库，仍存在空间利用和管理问题，如空间难以得到充分的利用、干仓冷库混租增加园区管理难度，等等。

  高标冷库普遍由成熟的冷链物流开发商参照国际标准建造，在层高和地面承重等方面都有严格要求，并配置了完备的电力供应、多温区设计和专业管理人员。在建筑面积方面，单体冷库面积普遍超过1万平方米，物流园区面积普遍超过2万平方米。

  作为北京的稀缺资源，由亚冷、万纬、普洛斯等成熟开发商运营的高标冷库目前零散地分布在大兴、顺义、通州子市场，尚未形成大型标准化冷链物流基地。其中，80%为食品冷库，面向市场出租的高标医药冷库极为稀少。

  因建造周期长，整体造价偏高，高标冷库租金相比来说较高，一般在5元/平方米左右。其中，由于医药冷库的特殊性，其建造设计、运营管理要比食品冷库更为严格。如国家药品监督管理局规定，医药冷库在设计时要比普通冷库增设一台机组以供备用，避免冷库故障导致药品品质出现一些明显的异常问题。此外，由于药品对温度和湿度的稳定性要求更高，医药冷库需另行配置特定的温湿度监测系统。基于上述因素，每平方米医药冷库租金一般比食品冷库高出2元左右。

  目前，北京冷链仓储市场项目集中度低，规范化行业标准仍待完善，形成大型标准化冷链物流基地尚需时日。从全国视角来看，在总量快速提升的大背景下，中国人均冷库容量仅约为0.13立方米，远低于美国（0.49）、日本（0.32）、韩国（0.28）等国的水平，在进一步健全完善冷链物流体系、抬升供应链质量和冷链流通率、降低货物损耗率和物流成本等方面也带来了更高的要求。

  冷库需求和冷链物流市场容量的迅速增加，是中国高水平发展的缩影：消费者个性化趋势与食品安全观念的增强，以及消费需求旺盛、餐饮消费回暖、进口冷链食品需求强劲等需求端因素，共同带动冷链物流迅速增加；在加速现代设施农业建设、提升乡村产业链供应链现代化水平、完善产地冷链物流设施等方面，冷链物流的发展也有助于实现农产品增值和农民增收、推动乡村振兴；更高效的制冷技术和节能环保技术的大规模应用，叠加仓库管理过程高度自动化、智能化与信息化，则从技术端助力冷库的提质、升级、迭代；在生鲜电商、自采直销等新业态助推下，农产品跨季节供需、冷链产品跨区域流通趋势得以强化，不同品类、不同来源产品的冷链物流发展细分加快，差异化服务增多，逐步形成产地放射、中心城市汇集、空间分布集约的形态。

  展望未来，从需求端上说，餐饮类需求在社会恢复正常运作后保持在高位，带动了冻品食材、预制菜等食品冷链仓储需求持续上升；居民健康意识的增强和国家政策的大力扶持，也大幅度的提高了疫苗及其他生物制剂、药品等医药冷链商品市场需求，推动医药冷链仓储需求迅速增加。从供应端上说，宏观政策持续发力，产业环境有序改善，政府将加强监管、加快拆除违建冷库，低标冷库市场将面临全面整改。

  我们预计，冷库升级和改造的主要关注点将落在智能化、高效化、可持续化；与此同时，高标干仓改造型冷库和高标冷库将成为冷库增量市场的主要类型，未来增长空间巨大。