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　　章哥好，我正在选安置房。现在户型最好的这栋楼，只剩下顶层和一层了。我很为难，因为很多人都说“再穷不买顶楼，再傻不买一楼”。请问有道理吗？我该怎么去办？谢谢。

　　1、 如果是长期居住的话，那无所谓什么顶楼一楼中间层，自己住的舒服就好。

　　在过去20多年前的老建筑里，因为施工水平有限，所以顶层的楼板薄，而且保温层和防水也做的不好。所以很容易漏水，还冬天冷夏天热的。一层也是，因为基础工程和防水质量的原因，潮湿是最烦人的。

　　但现在的技术早就没问题了，近些年建造的新楼，顶楼一楼和其他楼层没什么区别，质量都过关。顶层还最安静呢，不怕楼上炒。一层如果有小花园就更好了，居住体验完全不弱于其他楼层。

　　2、 如果是处于投资的目的，也就是过几年就要出手卖掉的话，那最好还是不要选择顶层和一层。

　　因为你这既然是安置房，那付出的单价就一般是不分楼层户型的，区分的话也会很小。而在一般的项目中，尤其是北方，顶层的单价是最低的，一层也就稍微高一点，但都要低于中间层5-10%左右，甚至更多。

　　也就是说，现在你以和其他楼层同样的价格买入，将来出售时却要比人家的价格低。那就等于是资金收益变少了，而且挂牌时间也会相对长，而这些时间和精力的付出，也都是要计入成本的。

　　3、 所以，如果能明确是长期自住，那就不必考虑其他，自己住的舒心就好。但如果是准备在5年之后售出，那建议别选这栋楼了，可以再一次进行选择其他楼栋的中间层。因为在同一个小区中，除非两种户型的差距过大，否则价差很难达到5%。而顶层和一层，与中间层的价差却很可能达到10%。

　　章哥你好。想请问下亦庄河西区有没有投资价值，那里的建设不错，公园景色也很好。另外看好管庄地区，请问这两个区域哪里合适？手中资金约200多万，首房首贷。不自住，考虑投资保值。请问亦庄的限竞房能否购买？出手时会不会很麻烦？谢谢

　　1、 亦庄河西当然有投资价值，这里本来就是产业区，有大量的产业人群聚集，是房价最有力的支撑力量。

　　管庄地区属于新区，虽然没有成规模的产业，但因为规划的很好，配套建设也基本到位，所以发展速度会很快。

　　这两个地方如果比较的话，房价增幅应该是差不多的。但是亦庄地区的抗跌性会强于管庄。或者说，在房价快速上涨的时期，管庄涨的会更快，但波动也会更大，把握不好时机就会受损。

　　2、 限竞房不建议购买。那本来就是政策性住房，是为了遏制炒房牟利而推出的，政府怎么能让其成为投资客炒房的资本和道具？所以，在出售环节一定会制定各种政策，目的是不让买房人用房子获利太多。

　　连常规的商品房都有满五唯一的限制，何况本来就是政策性的房产呢。所以，如果房价没怎么上涨还好，一旦大涨一定会出台新政策。或限定购买人群，或增加税费。

　　章哥好！请问乐成公馆您是否了解？如果从自住+投资的角度考虑，是否会跑赢大盘？

　　1、 乐成公馆属于双井地区的高端楼盘，低密度花园式社区，就几栋板楼。因为基本都是大户型，所以住户不多，属于闹市中的净土。从自住来讲没有一点的问题，居住体验非常好。

　　2、 从投资的角度考虑，这里是片区内抗跌性相对最高的楼盘。在任何一个区块内，都是高品质的小区抗跌性最强，因为其业主的经济实力和抗风险能力强，不会轻易随着周边行情的波动而改变计划。

　　升值幅度和周边其他社区会差不多，不会走出独立的行情。虽然北京受到7090政策的影响，近些年大户型供应量大幅度减少，但对市区的这种成熟性项目影响也不大。

　　3、 总结，乐成公馆从自住体验非常好，投资的话抗跌性强，但未必会跑赢大盘，只会随大盘平稳上涨。

　　章哥好，目前手上有房两套，一套花市的回迁房，现值800万。但是因为原值过低，出手的话税费是个很大问题，所以想抵押。另一套在大兴，前几年买的小公寓，目前被套牢，赔钱都卖不掉。现在手中有现金100万。请问该如何操作？

　　1、 北京的限购政策的一户家庭只能买房两套，第三套全款都不行。而你现在已经有了两套了，没有了买房资格。

　　3、 那就只有一个办法了，离婚。把房产都更名到有贷款的一方，另一方净身出户。这样在一年之后就有了首房首贷的资格，一年之内是二套房资格。

　　4、 花市是回迁房，也可以用抵押的方式来解决。抵押的线万，共660万，以二套资格，可买到825万的房产，贷款165万，以25年计息，月供一万。总计月供4.8，是否能承受，如果太高的话能够更好的降低抵押率，可根据还款能力进行。

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